Zowel in de eerste als tweede golf tijdens de coronacrisis hebben diverse ondernemers geprobeerd om de huurprijs te verlagen. Hiervoor gebruikten vele ondernemers het standpunt dat zij geen tot amper gebruik maakten van de ruimtes, het feit dat de omzet (flink) gedaald was en dat er sprake is van overmacht. Sommige verhuurders hebben hiermee ingestemd, andere verhuurders niet. Bepaalde ondernemers zijn dan ook naar de rechter gegaan om een huurprijsverlaging af te dwingen. Maar hoe reageren rechters op dit verzoek van de huurder? Wij leggen het uit in deze blog.

Verzoek huurprijsvermindering
Zoals benoemd dienden de ondernemers een vordering in bij de rechter met een beroep op overmacht, een gebrek en op grond van onvoorziene omstandigheden. Er was volgens de huurders sprake van overmacht gelet op het omzetverlies waar de ondernemers mee te maken kregen. Daarnaast was er ook sprake van een gebrek, omdat het huurgenot beperkt is en aangetast werd. Als laatste vonden de huurders dat er sprake was een onvoorziene omstandigheid waardoor naar alle redelijkheid de huurovereenkomst aangepast diende te worden.

Verzoek op overmacht en een gebrek
Diverse rechters hebben zich gebogen over dit dilemma van de huurders. Voor wat betreft het beroep op overmacht en een gebrek, oordeelden de diverse rechters hetzelfde. Voor wat betreft het beroep op overmacht oordeelden de rechters dat dit geen kans van slagen heeft. Zo oordeelde onder andere de rechtbank Amsterdam en de rechtbank Den Haag dat een beroep op overmacht niet kon slagen. De prestatie zelf, namelijk het betalen van de huur, werd namelijk niet belemmerd.

Ook een beroep op een gebrek is tot op heden niet geslaagd. De coronacrisis was niet voorzien bij het aangaan van een huurovereenkomst en kan hierom als een gebrek worden aangemerkt. Mede omdat een huurder wordt getroffen in het huurgenot. Echter geven de standaardbepalingen die vaak gelden bij elke huurovereenkomst aan, dat indien er sprake is van een opgelegde overheidsmaatregel, er geen beroep gedaan kan worden op een huurprijsvermindering. Hierdoor is een beroep op een gebrek tot op heden niet geslaagd en was dit onder andere het geval bij de rechtbank te Rotterdam.

Onvoorzienbare omstandigheden
Een beroep op een onvoorzienbare omstandigheid kan slagen indien er sprake is van omstandigheden die bij het aangaan van de overeenkomst niet voorzien waren. De omstandigheden moeten daarnaast zo ernstig zijn, dat gelet op de redelijkheid en billijkheid, het niet redelijk is om de huurovereenkomst in stand te houden. Tot op heden oordelen de diverse rechter in Nederland hier anders over.

Toewijzing huurprijsverlaging door de coronacrisis
De rechtbank te Amsterdam oordeelde dat er sprake was van onvoorzienbare omstandigheden. Beide partijen hadden namelijk niet voorzien dat er sprake zou zijn van een crisis met een lockdown tot gevolg. Een beroep op onvoorzienbare omstandigheden slaagde bij deze rechtbank minimaal drie keer.

De rechter oordeelde dan ook in alle drie de zaken dat een huurverlaging gerechtvaardigd was. Wel keek hij naar de verhuurmaatschappij die erachter zat om te beoordelen wat voor huurverlaging er toegepast zou worden. Bij een relatief grotere verhuurder met meerdere panden werd een hogere huurverlaging (max 50%) toegekend ten opzichte van de kleine verhuurder met maar één pand. Ook keek de rechter naar de ontvangen overheidssteun en de onderlinge verhoudingen tussen de verhuurder en huurder. Hierdoor verschilt de toegekende huurverlaging bij de diverse uitspraken.

Afwijzing huurprijsverlaging door de coronacrisis
De rechtbank Rotterdam, Den Haag en Gelderland oordeelde echter anders. Zo vond de rechtbank Rotterdam dat een omzetverlies tot het ondernemingsrisico van de ondernemer hoorde en daarnaast kon het bedrijf in kwestie open blijven en dus de werkzaamheden hervatten.

De rechtbank Den Haag en Gelderland oordeelde dat de maatstaf van redelijkheid en billijkheid terughoudend dient te worden toegepast. Mede gelet op het feit dat nakoming van de huurovereenkomst door beide partijen gevorderd kan worden. Enkel het feit dat er sprake is van een omzetdaling kan er niet voor zorgen dat een beroep op een onvoorzienbare omstandigheid slaagt, aldus beide rechtbanken.

Huurvermindering door de coronacrisis
Uit de diverse uitspraken blijkt dus dat de rechters in Nederland verdeeld zijn. In hun oordeel wegen de rechters alle omstandigheden mee en kijken zij niet enkel naar de omzet en de coronacrisis. Als ondernemer doet u er dus goed aan om het gesprek met de verhuurder aan te gaan, indien u een huurvermindering wilt. Kijk of u er samen met de verhuurder uit kunt komen en wat redelijk is.

Indien u naar aanleiding van deze blog nog vragen heeft, of indien u advies wilt over wat u in uw situatie kunt doen, schroom dan niet om contact op te nemen. Wij staan u graag te woord.


Over columnist
Kim van der Meij is mede-eigenaar en jurist bij SKM Juristen in Zoetermeer. Daar richt zij zich onder meer op zaken als het arbeidsrecht, bestuursrecht, verbintenissenrecht en ondernemingsrecht. Van der Meij voltooide haar studie rechten aan de Hogeschool Leiden met sociaal recht en rechtsfilosofie als minors. Ook studeerde ze rechtsgeleerdheid aan de Open Universiteit.