In de jaren zeventig was verhuizen in Zoetermeer bijna onderdeel van de groei van de stad. In Palenstein, Driemanspolder en Meerzicht verrezen de eerste grote woonwijken. Daarna volgden wijken met veel meer laagbouw. Vanaf 1974 werden Buytenwegh en De Leyens gebouwd en in 1975 begon de bouw van Seghwaert.
Veel van de nieuwe Zoetermeerders waren jonge gezinnen. In 1975 was de gemiddelde inwoner van de stad nog geen 28 jaar oud. Een groot deel van de nieuwkomers kwam uit Den Haag.
Zoetermeer was toen bezig aan een uitzonderlijke groeispurt. In 1962 werd het dorp, dat ongeveer 10.000 inwoners telde, aangewezen als groeikern om de woningnood in de Haagse regio te helpen opvangen. In 1991 werd de 100.000ste inwoner verwelkomd.
Die geschiedenis is nog altijd terug te zien in de woningvoorraad. Ongeveer de helft van de woningen in Zoetermeer is gebouwd tussen 1970 en 1985. Vooral in Buytenwegh de Leyens, Meerzicht en Seghwaert staan veel woningen uit die periode.

De jonge gezinnen van toen

Zo'n snelle groei in één generatie heeft gevolgen voor de woningmarkt van nu. Een groot deel van de Zoetermeerders woont al tientallen jaren in de stad. De gemeente constateert dat veel oudere inwoners nog wonen in de gezinswoning waarin zij hun gezin hebben grootgebracht.
Tegelijkertijd is het voor woningzoekenden moeilijker geworden een sociale huurwoning te vinden. In 2018 bedroeg de gemiddelde wachttijd voor een sociale huurwoning in Zoetermeer 4 jaar en 11 maanden. In 2023 was dat 7 jaar en 3 maanden. De gemiddelde zoektijd steeg in dezelfde periode van 2 jaar en 4 maanden naar 4 jaar en 9 maanden.
Ook het aantal reacties per aangeboden woning nam flink toe: van gemiddeld ongeveer 140 naar 280.
De sociale huurwoningen in Zoetermeer zijn onder meer in bezit van De Goede Woning, Stedelink en Vidomes en worden aangeboden via Woonnet Haaglanden. Een groot deel van het reguliere aanbod wordt verdeeld op basis van inschrijfduur, waarbij woningzoekenden met de langste inschrijfduur vooraan staan. Er zijn daarnaast woningen die via loting of het principe van de eerste reageerder worden aangeboden.
Voor huurders die al een woning hebben maar ergens anders willen wonen, bestaat nog een andere mogelijkheid: woningruil. Twee huurders wisselen dan met toestemming van hun verhuurders van woning.
Huurders die zelf een ruilpartner zoeken, kunnen terecht bij Sociale Woningruil, een landelijke ruilsite voor sociale huurwoningen. Er staan woningen op uit heel Nederland, van Groningen tot Maastricht, dus een Zoetermeerder zoekt er niet alleen in de eigen stad.

De beweging van toen, maar met andere woonwensen

De woningvoorraad waarmee Zoetermeer groot werd, past niet automatisch bij de huishoudens die er nu wonen. Een eengezinswoning die veertig jaar geleden precies goed was voor een gezin met kinderen, kan voor één of twee oudere bewoners inmiddels groot zijn. Tegelijkertijd zijn er gezinnen die juist meer kamers of een tuin zoeken.
De gemeente wil daarom meer beweging op de woningmarkt krijgen. Senioren die willen verhuizen naar een geschikte kleinere of gelijkvloerse woning spelen daarin een belangrijke rol: als zij verhuizen, kan hun oude woning beschikbaar komen voor een ander huishouden.
Woningruil kan hetzelfde effect hebben zonder dat eerst een woning via het reguliere aanbod hoeft vrij te komen. Een huurder van een eengezinswoning kan bijvoorbeeld rechtstreeks zoeken naar iemand in een appartement die juist groter wil wonen.
Dat past bij de woningvoorraad van Zoetermeer. De stad heeft vergeleken met de rest van Haaglanden relatief veel eengezinswoningen. Die bestaan bijna allemaal uit tussen- en hoekwoningen. In het Centrum en Meerzicht staan juist relatief veel appartementen en beneden- en bovenwoningen.
Ook het aandeel sociale huur verschilt flink per wijk. In heel Zoetermeer is ongeveer 35 procent van de woningvoorraad sociale huur. In Meerzicht is dat ongeveer 50 procent en in Buytenwegh de Leyens circa 39 procent. Noordhove en Rokkeveen zitten juist onder de 30 procent.
Een ruil hoeft daardoor niet alleen een verhuizing naar een andere stad te betekenen. Ook binnen Zoetermeer kunnen huurders zoeken naar een woning die beter past bij hun huishouden of levensfase.

Wat de stad zelf bouwt

Woningruil is maar één manier om beweging te krijgen. De gemeente en woningcorporaties werken ook aan nieuwe woningen.
In de prestatieafspraken voor 2025 tot en met 2028 hebben de gemeente, De Goede Woning, Stedelink, Vidomes en de huurdersorganisaties afspraken gemaakt over de uitbreiding en verbetering van de sociale woningvoorraad. Een van de doelen is een planvoorraad van meer dan 1.520 door corporaties te bouwen sociale huurwoningen, inclusief woningen die door transformatie ontstaan. Daarbij wordt gerekend vanaf 1 januari 2023.
Voor de periode na 2028 willen de partijen werken aan een planvoorraad die gemiddeld 300 nieuwe sociale huurwoningen per jaar mogelijk maakt.
Ook seniorenhuisvesting krijgt veel aandacht. Tot 2040 wil Zoetermeer 4.000 nieuwe passende woningen voor senioren bouwen. Daaronder vallen 1.000 geclusterde woningen, waarvan 500 in de sociale huur. Daarnaast gaat het onder meer om nultredenwoningen en zorggeschikte woningen.
Voor Meerzicht, Buytenwegh en Seghwaert zijn bovendien plannen om de wijkwinkelcentra verder te ontwikkelen. Daarbij moeten ook seniorenwoningen worden toegevoegd.
Die nieuwbouw kan doorstroming op gang brengen, maar woningen ontwerpen en bouwen kost tijd. Woningruil kan voor sommige huurders een andere route zijn, omdat daarbij gebruik wordt gemaakt van woningen die er al staan.

Hoe een ruil verloopt

Een woningruil gebeurt niet buiten de verhuurders om. Beide verhuurders moeten toestemming geven. Wie bijvoorbeeld bij Vidomes huurt en wil ruilen met een huurder van De Goede Woning, krijgt dus met beide corporaties te maken.
Voor woningruil via Woonnet Haaglanden moeten beide huurders als woningzoekende staan ingeschreven. Ook bij een ruil gelden regels voor passend toewijzen: inkomen, huishoudgrootte en soms leeftijd moeten bij de nieuwe woning passen. Daarnaast mag er geen huurschuld zijn en moet de woning aan de voorwaarden van de corporatie voldoen.
De precieze voorwaarden verschillen per verhuurder. Vidomes stelt bijvoorbeeld als eis dat een huurder minimaal één jaar in de huidige woning woont en geen huurachterstand heeft. Ook kijkt de corporatie naar eventuele overlast en wordt de huurprijs van de woning opnieuw berekend.
Na een woningruil verlies je je opgebouwde inschrijfduur bij Woonnet Haaglanden. Wie daarna opnieuw via Woonnet naar een woning wil zoeken, moet zich opnieuw inschrijven en begint opnieuw met het opbouwen van inschrijfduur.
Vraag ook vooraf wat de nieuwe huurprijs wordt. Bij Woonnet Haaglanden wordt de nieuwe huurprijs al tijdens de beoordeling van de ruil door de corporatie berekend. Het bedrag dat de huidige bewoner betaalt, hoeft dus niet het bedrag te zijn dat de nieuwe huurder gaat betalen.
Een ruilpartner hoeft bovendien niet uit Zoetermeer te komen. Woonnet Haaglanden vermeldt expliciet dat een ruil met iemand van buiten de regio mogelijk kan zijn. De huurder van buiten Haaglanden moet dan wel bij Woonnet Haaglanden staan ingeschreven en de ruil ook bij de eigen verhuurder aanvragen.
Wie zelf landelijk wil zoeken, kan via SocialeWoningruil.nl bijvoorbeeld ook een huurder uit Den Haag, Rijswijk of een plaats buiten Haaglanden tegenkomen die juist naar Zoetermeer wil.

Weer in beweging

De woningmarkt van Zoetermeer is voor een belangrijk deel het resultaat van een enorme verhuisbeweging die meer dan een halve eeuw geleden begon. Jonge gezinnen kwamen naar een nieuwe stad en betrokken woningen die toen voor hen werden gebouwd.
Veel van die woningen staan er nog. De bewoners en hun woonwensen zijn veranderd.
Nieuwbouw blijft nodig om het aantal beschikbare woningen uit te breiden. Woningruil doet iets anders: het kan ervoor zorgen dat twee bestaande woningen beter aansluiten bij de mensen die erin gaan wonen.
Voor een deel van de huurders hoeft de volgende woning daarom niet in een nieuwe wijk te staan. Misschien staat hij al een paar straten verderop, bij iemand die juist zoekt naar wat zij achterlaten.